售屋達人的部落格

[房地王/吳正治報導]
今年初房市交易清淡不少，去年常發表房市看法的中央銀行也跟著減少發布相關新聞稿。不過，5月底中央銀行官員卻再度表示，現在全台的房價還是偏高。如果對照現在的國內預售屋市場正處於買方市場時，那麼準備買房子的民眾應該透過主動「殺價」，才能買到心目中合理房價的房子。
▲今年房市雖然冷清不少，但是房價還是很貴。
然而，預售屋殺價是一門複雜的學問，因為建商賣的價格是2~3年後房子蓋好的價格，在預留上漲空間之下，開價必定比現在市價高，而買屋的民眾當然不能接受比市價高的房價，所以必須用對方法，才能做出讓買、賣雙方都能接受的議價。

買方對不動產市場基本認識
觀念一﹒消費者在購買時都喜歡買新的產品，因為似乎新產品比較好，房地產市場的任何一間房屋都金額龐大，動輒高達數百萬或上千萬，這就不是能像買行動電話般的可以忍受迅速跌價了！
觀念二﹒羊毛一定出在羊身上（目前國內所有的建設公司大部份均先建後售）

這裡有裝備齊全的基本工具---<工欲善其事，必先利其器。>你是否做好裝備檢查了？
一.公司制服與識別證。
著公司制服及領帶彰顯專業與負責。
二.公事包：

 不動產仲介業於執業中應用的契據書表的簡介:
一.不動產出售委託契約書:
    指委託給仲介業專任出售的契約書，明定價金‧期限‧服務‧報酬及雙方的權利義務。
二.不動產出租委託契約書:

  業務信函，是不動產仲介人員重要的工具之一，每個月定期‧不定期的要以業務信函，來擴大客戶的募集，或尋找更多的資源，衍生更多的服務機會。以下簡介十種業務員信函，讓你在人際關係上，也可以不斷的拓展突破。
一‧個人簡介推薦函：
     內容可以將自己的學‧經歷，社團經驗完整介紹，輔以個人對不動產的熱衷‧認真與勤奮度，以信函來向特定對象寄發，期許獲得客戶的委託。
二‧公司服務內容形象函：

 一個初入仲介業的業務員，剛開始常常不知道客戶再哪裡？不知道要從什麼方向尋找客源？其實，可以先以「自己」為出發點，去想一想如何延伸？因為，每個人都有他自己的人脈基礎，先用這些基礎來擴張，並且尋找彼此的共同點，同時能建立彼此的共同話題。有關係，搭關係，找關係，妥善運用人際關係，進而發揮人脈的連鎖效應，然後搭起業務基礎的橋樑。下列，從八個方向來教如何你拉關係？
一‧同宗：
  是指與我們有血源關係的家族或宗親。一開始，一定要讓親戚們知道我們在房仲業服務，可以成為他們在不動產相關問題上的顧問，提供服務及協助，也希望他們可以向其他朋友們推薦我們，作為我們最大的樁腳。此外，與我們父‧母‧配偶等同姓氏的廣大群眾，也因遠親的關係藉此來拉近彼此的距離。
二‧同鄉：

一‧開發業務員基本要則：
〈一〉募集：
   1‧各式通路的收集紀錄並排定拜訪行程。
  2‧店頭的主攻商圈耕耘‧人脈及舊客的用心經營。

一‧商圈經營：
〈一〉責任商圈資料：
1‧都市計劃圖、當地街道圖以及生活圈資料。
2‧建物案名基本資料、建設公司名稱及最新推案情形。

不動產仲介業
  
一、不動產仲介簡介 

要約書：
「要約書」，係表示買受人欲購買房屋之意思表示之文書，消費者可以不支付費用，而將其意願表達，透過不動產仲介業代為協調其價格、條件，一旦屋主同意，契約成立生效。若消費者後悔不買，屋主可要求其履約或解除契約，並請求損害賠償，其為總價款百分之三以下之損害賠償責任。
斡旋金收據：
「斡旋金」或稱「協調金」是仲介業者以往之慣例，斡旋金係因買方中意房屋時，因價金或其他條件尚有差距時，透過經紀人員並給付一定金額之「斡旋金制度」，以展現購屋之誠意交付仲介業者，代買方向賣方洽談溝通，協調中如賣方同意買方之承購條件時，該價款就轉為定金，買方即負有與賣方簽約之義務，如賣方不同意時，除非買方願意加價，否則應將斡旋金無息退還。